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[ 목차 ]
서울 무주택자를 위한 희소식,
1. 지분형 주담대란? 🏠
서울에서 내 집 마련의 꿈, 요즘 너무 멀게만 느껴지시죠? 특히 신혼부부나 사회초년생 무주택자라면 높은 집값과 빡빡한 대출 규제(DSR 등)에 좌절하기 쉬운데요. 최근 정부와 함께 집을 사는 새로운 방법이 등장할 예정이라 관심이 뜨겁습니다. 바로 “지분형 주택담보대출”(이하 지분형 주담대)입니다. 말 그대로 집을 살 때 정부(공공기관)가 지분 투자자로 참여해서 함께 집을 소유하는 방식인데요. 마치 정부와 동업으로 내 집을 산다고 생각하면 이해가 쉽습니다.
- 핵심 요약: 지분형 주담대 개념: 내 자본+은행대출+정부 지분투자로 집을 공동구매. 초기 자금 부담을 크게 낮추는 혁신적 주택 금융 상품입니다.
- 운영 기관: 한국주택금융공사(HF) 주도로 2025년 하반기 시범 도입 예정이며, 서울시 SH공사 등도 유사한 지분적립형 주택(연리지홈)을 공급 중입니다.
- 지원 대상: 서울 등 무주택 실수요자 (특히 신혼부부, 청년층) 위주로 소득·자산 조건을 충족하면 신청 가능할 전망입니다.
- 장점: 적은 돈(약 2억 원으로 10억 집 마련 가능), 대출 이자 부담 경감, 집값 하락시 정부가 손실 분담 등.
- 단점: 완전한 내 소유가 아니므로 집값 상승 이익을 전부 가져갈 수 없고, 매달 정부 지분에 대한 사용료(임대료)를 내야 합니다.
한국주택금융공사
특례보금자리론, 유동화증권, 전세자금보증, 건설자금보증, 주택연금 업무.
hf.go.kr
위 요약만 봐도 어느 정도 감이 오시죠?
이제 지분형 주담대의 작동 방식부터 지원 조건, 실제 사례와 신청 방법까지 차근차근 알아보겠습니다.
2. 지분형 주택담보대출,어떻게 집을 같이 살까?
지분형 주담대 구조 예시: 예를 들어 집값의 40%를 주택금융공사가 지분 투자하고, 구매자는 60% 지분을 가집니다. 이때 구매자 몫 60% 중 상당 부분은 다시 은행 대출로 충당되므로, 실제 현금 부담은 더 적어집니다.
“지분형 주택담보대출”은 집을 살 때 매입 자금을 나누어 부담하는 구조입니다. 보통 3자 분담으로 이뤄지는데요
- 구매자: 집값 중 일부를 자기자본으로 냅니다 (예: 10~20%)
- 은행대출: 나머지 중 일부는 일반 주택담보대출로 충장합니다.(예: 30~40%)
- 공공기관(주택금융공사): 집값의 최대 40%까지 지분 투자 형태로 지원합니다.
예를 들어 10억 원짜리 집을 산다고 하면, 기존에는 담보인정비율(LTV)에 따라 최대 7억 대출을 받고 3억 현금이 필요했다면, 지분형 주담대를 활용하면 정부가 4억 원(40%)을 투자하고 내가 6억 원 지분만 부담하면 됩니다. 게다가 내 지분 6억 원 중 70%까지는 다시 주담대로 대출 가능하니 실제 현금은 약 1억8천만 원만 있으면 10억짜리 집을 살 수 있는 구조가 됩니다! 초기 자금 장벽이 확 낮아지죠.
📌 소유권 구조: 이렇게 하면 집의 등기부등본에 구매자와 주택금융공사(HF)가 공동 소유자로 올라갑니다. 비율로 치면 구매자 60%, HF 40% 지분인 셈이죠. 일종의 공동주인으로 시작하는 겁니다.
📌 매달 내는 비용: 공동구매니까 매달 비용도 두 가지를 냅니다. 하나는 내가 받은 은행대출의 이자이고, 또 하나는 HF 지분에 대한 “사용료”입니다. 여기서 사용료란, 정부가 내 집에 투자한 지분 40%에 대해 내가 일종의 임대료를 내는 개념이에요. 다행히 이 사용료는 시중 대출이자나 월세보다는 낮은 수준으로 책정될 예정인데, 현재로서는 연 최대 2% 정도로 검토되고 있습니다. 예컨대 정부가 4억 원 지분투자했다면 1년간 약 800만원(월 약 67만원)을 사용료로 낸다고 생각할 수 있죠.
📌 팔 때 어떻게? 공동투자이니 집을 팔 때 정산이 필요합니다. 집값이 올랐다면 시세 차익을 지분율대로 (예: 6대4) 나눕니다. 반대로 떨어졌다면? 손실은 HF가 지분만큼 우선 부담합니다. 즉 집값 하락 위험을 정부가 어느 정도 대신 져주는 구조라, 내겐 안전장치가 되는 셈이죠. 이 부분은 과거 유사 제도들의 단점을 보완한 핵심 장치입니다 – 예전에는 집값이 떨어져도 투자금을 갚아야 하는 부담이 있었는데, 이번엔 정부가 후순위로 손실을 떠안도록 설계하여 안전망을 강화했습니다.
📌 거주 및 지분변경: 집을 언제까지 살아야 한다는 거주 기간 제한은 없습니다. 내 집이니 마음껏 살면 되고요, 여윳돈이 생기면 2년마다 추가로 정부 지분을 매입해서 내 소유 지분을 늘릴 수도 있을 예정입니다. 예컨대 앞으로 소득이 올라 목돈이 생기면, 정부 지분 일부를 사와서 점차 완전한 내 집으로 만들어갈 수 있다는 뜻입니다.
3. 기존 제도들과 뭐가 다를까?
워낙 새로운 방식이라 비슷한 제도들과 헷갈릴 수 있습니다. 일반 주담대나 공공분양(연리지홈) 등과 어떻게 다른지 짚어볼게요.
일반 주택담보대출 vs 지분형 주담대:
일반 주담대는 집을 100% 내 소유로 하면서 은행에 담보를 맡기는 것입니다. 모든 위험과 이익이 내 몫이죠. 반면 지분형 주담대는 애초에 소유권을 나누고 시작하기 때문에, 집값 변동에 따른 위험과 수익도 분담합니다. 집값이 뛰면 정부와 이익을 나누지만, 떨어지면 정부가 손실을 함께 지는 구조죠. 그러니 내겐 상승 과실을 일부 포기하는 대신 하락 리스크를 덜어주는 차이가 있습니다.
SH 지분적립형 분양(연리지홈) vs 지분형 주담대:
헷갈리기 딱 좋은 부분! SH공사의 연리지홈은 지분적립형 분양주택으로 불리는데, 이는 공공이 공급하는 특정 주택을 처음엔 일부 지분만 취득하고 입주한 뒤 20~30년에 걸쳐 나머지 지분을 추가로 사가는 방식입니다. 예를 들어 분양가의 20%만 내고 들어가서 이후 4년마다 10%씩 지분을 더 사는 식이죠. 결국 장기 할부로 집을 사는 공공분양 모델입니다. 지분형 주담대는 이와 달리 민간 시장에서 집을 살 때도 쓸 수 있는 금융상품이라는 차이가 있습니다. 연리지홈처럼 특정 공공주택에 한정되지 않고, 내가 원하는 기존 주택을 살 때도 활용 가능하도록 설계되고 있죠. 한마디로 연리지홈은 집(공급) 자체에 관한 정책이고, 지분형 주담대는 돈(금융)에 관한 정책이라고 볼 수 있겠습니다.
과거 공유형 모기지 vs 지분형 주담대:
2013년 박근혜 정부 시절에 “공유형 모기지”라는 비슷한 시도가 있었습니다. 수익공유형 모기지와 손익공유형 모기지 두 가지였는데요. 수익공유형은 1.5%대 초저금리로 최대 집값 70%를 대출해주고 대신 집 팔 때 오른 만큼 이익을 공유하는 방식, 손익공유형은 무이자에 가까운 조건으로 40%까지 자금을 빌려주고 집값 오르든 떨어지든 나중에 함께 정산하는 방식이었죠. 취지는 지금과 비슷하게 무주택 서민층(특히 신혼부부)에게 전세 수준의 비용으로 내 집 마련 기회를 주자는 것이었습니다. 하지만 결과적으로 시장 반응이 냉담했어요. 집값이 오르면 이익을 정부와 나눠야 하니 메리트가 떨어졌고, 결국 2013년 2,866건, 2014년 5,881건 정도 공급되고 사장되었죠. 현재는 사실상 유명무실한 상태입니다. 이번 지분형 주담대는 그 실패를 교훈 삼아 구조를 개선했습니다. 앞서 언급했듯 정부가 하락 손실을 먼저 부담하도록 해서 위험을 덜어주고, 2년마다 지분을 매입하며 향후 100% 내 집으로 만들 수 있는 길을 열어두었죠. 그만큼 과거보다 실수요자 친화적으로 설계되었다고 볼 수 있습니다.
4. 지분형 주담대 상품별 지원 조건 한눈에 보기
지금 논의되는 지분형 주택담보대출 관련 상품들을 표로 정리하면 다음과 같습니다. 서울 중심 공공기관인 SH공사의 사례와, 한국주택금융공사(HF)의 지분형 주담대 시범안을 비교해보겠습니다.
| 상품명 | 운영기관 | 대상및 자격 | 주택 요건 | 지원 내용(대출/지분) | 특징 및 상환 |
| 지분형 주택담보대출 (시범 예정) | 한국주택금융공사 (HF, 금융위원회 정책) | 무주택 실수요자 (신혼부부, 청년 등) 예상 소득 요건: 부부합산 연소득 일정 이하 (디딤돌대출 기준 6천~8,500만원 등) 자산 요건: 총자산 일정 이하 (예: 4.88억 원 이하) |
가격: 지역별 상한 예정 서울: 시세10억원 이하 경기: 6억 원 이하 지방: 4억 원 이하면적: 국민주택규모 85㎡ 이하 예상 |
지분 투자: 주택가격의 **최대 40%**를 HF가 투자나머지 자금: 은행 주담대 + 자기자본 (LTV 범위 내 대출) 금리/사용료: HF 지분에 연 ~2% 사용료 부과대출한도: HF 지분 투자 최대 4억 원 수준 (집값 40% 기준) |
-공동 소유 (등기상 구매자+HF 공동등기)거주 제한 없음 -2년마다 지분 매입 가능매각 시 차익/손실 지분 비율대로 분배 (손실 시 HF 우선 부담) -2025년 하반기 1,000호 시범사업 계획 |
| 지분적립형 분양주택 “연리지홈” | 서울주택도시공사 (SH공사, 서울시 정책) | 무주택 실수요자 (신혼부부, 3040세대 등)입주자 저축액 적은 계층 (중산층 포함)※ 소득기준: 공공분양 자격 요건 적용 (예: 도시근로자 평균소득 130% 이하 등, 사업별 상이) |
공급주택: SH공사가 공급하는 지분적립형 분양주택초기 지분 20~40% 선택 취득전용면적: 60~85㎡ 등 (국민주택규모) 위주전매제한: 최초 입주 후 10년 등 (추가 지분 취득 후 가능) |
분양가 부담: 분양가의 20~40%만 초기납부 나머지는지분:20~30년에 걸쳐 4년마다 10~20%p 추가 매입금리/임대료: 남은 지분에 대해 입주기간 중 임대보증금+월 임대료 부과 (시세 대비 저렴) |
-초기 부담 낮춰 장기 할부로 집 소유SH와 공동소유 상태로 시작 -지분 100% 취득 시 완전 소유권 이전거주 중 매년 임대료 납부 - 지분 모두 취득 전까지 전매 제한(특정 기간 이후 가능)2021~2028년 서울 약 17,000가구 공급 계획 |
▲ 표: 서울시 SH공사의 지분적립형 분양주택(연리지홈) vs 금융위·주택금융공사의 지분형 주담대 비교 정리.
표를 통해 보시듯 두 제도 모두 “초기 부담 줄이기”라는 공통점이 있지만, 하나는 공급주택 자체를 지분으로 분양하는 방식이고, 다른 하나는 금융을 통한 구매 지원입니다. 운영 주체도 SH(공급) vs HF(금융)로 다르죠. 서울에 계신 무주택자라면 두 가지 길이 모두 열리는 셈인데, 신청 통로와 절차는 각기 다르니 혼동하지 마세요!
5. 누가 신청할 수 있나요? (지원 대상 및 자격)
지분형 주담대의 공식 자격 요건은 아직 최종 발표를 앞두고 있습니다. 그렇지만 기존 유사한 주택금융 지원 사례를 토대로 어느 정도 윤곽을 예상해볼 수 있어요.
- 무주택 실수요자: 기본적으로 현재 무주택인 세대여야 합니다. 서울 등 집 한 채도 없는 분들의 내 집 마련 지원 취지니까요. 신혼부부, 생애최초구매자, 사회초년생 등 처음 집 사는 분들이 주요 대상입니다.
- 소득 기준: 중산층 이하 소득 제한이 있을 가능성이 높습니다. 예컨대 기존 디딤돌대출은 부부합산 연소득 6천만 원(신혼부부 7천만 원) 이하가 조건이었는데, 지분형 주담대도 이와 비슷하거나 다소 완화된 기준(8천만 원대 등)이 적용될 수 있습니다. 맞벌이 신혼이라면 소득 합산을 고려해야 하니, 신청 전에 가계 소득을 확인해보셔야겠죠.
- 자산 기준: 소득뿐 아니라 총자산(순자산) 기준도 넣을 수 있습니다. 금융자산, 부동산 합산액에서 부채를 뺀 순자산이 일정 금액 이하일 것 등이죠 (디딤돌대출은 4억8800만원 이하였습니다). “금수저”가 혜택을 받지 않도록 하기 위한 장치라고 보시면 됩니다.
- 주택 가격 및 면적: 대상 주택의 가격 상한과 면적 제한도 있을 예정입니다. 정부안에 따르면 서울은 10억 원 이하 주택까지 허용하고, 아마 전용면적 85㎡ 이하(국민주택 규모) 등의 제한을 둘 것으로 보여요. 즉 고가 주택이나 넓은 평형의 집은 제외하고, 중소형 실수요 주택 위주로 지원할 방침입니다. (예: 수도권은 6억, 지방 4억 상한 등)
- 신용 요건: 아무래도 대출의 한 형태이므로 신용도도 일정 수준 이상이어야 할 거예요. 연체 이력이 없고, 개인 신용점수가 너무 낮지 않은 분들이어야 심사에 통과할 수 있습니다. (기존 정책모기지들은 보통 나이스 신용점수 600점 이상 등의 기준이 있었죠.)
정리하면, “무주택 + 중간소득 이하 + 중저가 주택 구매” 조건을 충족하는 서울시민이라면 지분형 주담대를 노려볼 만합니다. 다만 세부 요건은 정부 발표를 반드시 확인해야 합니다. 추후 공식 공고에서 소득구간, 대상 지역, 한도 등이 확정될 예정이니 주목하세요.
한편, SH공사의 연리지홈은 공공분양주택이므로 청약 자격 기준을 따릅니다. 대개 무주택 세대주, 서울시 거주 1년 이상, 소득 기준(도시근로자 평균소득 130% 이하 등)과 같은 조건이 적용됩니다. 또한 신혼부부 특별공급 물량 등이 있어 신혼부부라면 유리하게 청약할 기회도 있죠. 연리지홈은 사업지구별로 모집공고가 나올 때 해당 조건을 확인하여 신청하면 됩니다.
6. 어디서, 어떻게 신청하나요?
지분형 주담대는 금융상품인 만큼, 신청 창구는 금융기관이 될 전망입니다. 주택금융공사(HF)가 핵심 주체라서, 실제 실행은 HF와 협약된 시중 은행 창구 또는 HF의 온라인 플랫폼을 통해 이뤄질 가능성이 높습니다. 과거 사례를 보면, 디딤돌대출 등도 국민·신한·우리은행 등 시중은행에서 취급했거든요.
예상 신청 절차는 다음과 같습니다:
1. 사전 자격 상담: 우선 HF 공사 홈페이지나 콜센터, 혹은 시중은행에서 내가 조건에 해당되는지 상담받습니다. 필요한 서류나 한도를 안내받을 수 있죠.
2. 신청 접수: 자격 요건을 충족한다면 온라인 또는 은행 창구에서 신청서 제출을 합니다. (향후 HF의 모바일 앱이나 주택도시기금 온라인 시스템 등 활용 가능성이 있어요.)
https://play.google.com/store/apps/details?id=kr.go.hf.hfappandroid&hl=ko
스마트주택금융 - Google Play 앱
본 앱은 보금자리론, 디딤돌대출, 주택보증, 주택연금 등의 신청 및 결과를 조회할 수 있으며, 고객 중심의 맞춤형 서비스를 제공함.
play.google.com
주택도시기금
주택도시기금 소개, 주택구입(내집마련디딤돌 등), 전세자금, 월세대출, 국민주택채권, 주택청약, 신혼부부대출
nhuf.molit.go.kr
3. 서류 제출: 소득 증빙, 무주택 확인 서류, 신분증, 혼인관계증명 등 필요한 서류를 제출합니다. 요즘은 스캔본을 온라인 업로드하는 식으로 간소화될 수도 있습니다.
4. 심사 및 승인: 주택금융공사와 은행이 함께 심사에 들어갑니다. 소득, 신용, 주택가격 등을 종합 검토하여 승인 여부와 지분 투자 규모, 대출 한도를 결정합니다.
5. 자금 집행: 승인이 나면 집 매매계약 -> 대출 실행 -> 주택 등기 시 HF와 공동등기 및 자금 집행이 이뤄집니다. 이때부터 내 돈+은행대출+HF투자로 집값이 치러지는 거죠.
6. 사후 관리: 집 구입 후에는 매년 사용료 납부와 대출이자 상환을 잘 해나가면 됩니다. 2년마다 희망할 경우 지분 매입 신청을 해서 내 지분을 늘리는 절차도 진행될 수 있고요. 집을 매도하고 싶을 때는 HF와 정산 절차를 거쳐 매각하면 됩니다.
지분형 주담대는 아직 시범사업 단계라 실제 신청은 2025년 하반기 이후에 가능할 전망입니다. 금융위원회는 관계 부처 협의를 거쳐 구체적인 로드맵을 조만간 발표하고, 먼저 1,000호 규모 시범사업을 운영한 뒤 확대 여부를 결정할 계획이라고 합니다.
한편, SH 연리지홈에 관심 있는 분들은 SH공사 청약센터를 주기적으로 확인해야 합니다. 연리지홈은 택지별로 공급 공고가 나오며, 청약통장을 통한 청약 신청으로 진행됩니다. 예비 입주자로 선정되면 초기 지분금(분양가의 일부)을 납부하고 입주하는 방식입니다. 서울시 청약 시스템(인터넷 청약)을 통해 신청 가능하며, 신혼부부 특별공급 등 해당되는지 확인해보세요. 참고로 연리지홈은 전매 제한 기간(입주 후 10년 등)이 지나야 분양권 매각이 가능하니, 내 집으로 오래 살겠다는 마음으로 접근하는 게 좋습니다.
https://www.i-sh.co.kr/app/index.do
SH 인터넷청약시스템
천만시민과 함께 주거안정과 주거복지에 기여하는 서울주택도시공사
www.i-sh.co.kr
7. 이런 점이 좋아요
- 장점
지분형 주택담보대출은 많은 무주택 실수요자들의 고민을 해결해줄 잠재력을 갖고 있습니다. 어떤 매력 포인트들이 있는지 살펴볼까요?
-> 초기 자금 부담 대폭 완화: 가장 큰 장점은 뭐니뭐니해도 적은 돈으로도 집을 살 수 있다는 겁니다. 위에서 계산한 것처럼, 10억짜리 집도 1억대 자본금으로 구매가 가능해지죠. 목돈이 부족해서 내 집 마련을 꿈도 못 꾸던 분들에겐 혁신적인 기회입니다. 특히 결혼을 앞두고 있거나 갓 결혼한 신혼부부라면, 전세자금 수준의 종자돈으로 곧바로 내 집 마련에 도전할 수 있다는 뜻이니까요.
-> 대출 이자 부담 감소: 정부가 일부 지분을 투자해주는 만큼 순수 대출금액 자체가 줄어듭니다. 내가 끌어와야 할 대출이 적어지니 당연히 매달 갚아야 할 이자도 줄어들겠죠? 예컨대 4억 원을 HF가 대신 내줬다면, 그 4억에 대한 이자는 내 몫이 아니니까요. 현재 고정금리 주담대 이자가 4% 안팎인 것을 감안하면, 수억원의 대출을 덜 지는 효과는 매달 수십만 원의 이자 절감으로 나타납니다. 덕분에 남은 소득을 육아나 생활비로 쓸 여력이 커질 수 있습니다.
-> 집값 하락 위험 분담: 내 집인데도 집값 떨어지면 남 일 같지 않다? 지분형 주담대라면 조금 다르게 생각할 수 있어요. 집값이 만약 하락하면 그 손실을 정부(HF)가 먼저 부담해주거든요. 예를 들어 5년 뒤 집값이 내려가서 팔게 된다면, 투자자였던 HF가 자기 지분 40%에 해당하는 손실을 가져가고, 내 원금 손실은 줄어듭니다. 일반 대출이었다면 집값이 떨어져도 은행 대출은 그대로 갚아야 하니 내 손해가 컸겠지만, 이 제도는 “같이 투자했으니 같이 책임진다”는 개념이어서 심리적으로도 부담을 덜 수 있습니다. 일종의 다운사이드 보호막인 셈이죠.
-> 미래 집값 상승 시 차익 실현 가능: 집값이 오르면 지분대로 나누긴 하지만, 그래도 내 지분 60%에 대한 시세차익은 확보됩니다. 적은 돈으로 시작했어도 집값 상승 혜택을 어느 정도 누릴 수 있는 것입니다. 과거 공유형 모기지처럼 이익을 절반 넘게 떼가는 구조가 아니라, 투자 지분만큼만 나누기 때문에 합리적인 수준의 보상이라고 볼 수 있습니다. 무엇보다 집값이 올랐다면 내부 수익률로 보면 초기 투자 대비 상당한 이익이 될 가능성이 높습니다. (정부 지분 덕에 레버리지 효과를 본 것이니까요!)
-> 내 집 마련의 심리적 안정 & 거주 안정: 전세나 월세살이는 늘 이사 걱정, 임대료 인상 걱정이 있지만, 지분형 주담대를 쓰면 일단 등기상 내 집이 생깁니다. 비록 100% 내 집은 아니지만, 쫓겨날 걱정 없이 평생 거주 가능인 점은 동일해요. 또한 여유가 생길 때마다 점진적으로 내 지분을 늘려 결국 완전한 내 집으로 만들 수 있는 희망도 있습니다. 집이 내 자산이 되므로 노후 대비 측면에서도 긍정적입니다.
-> 정부와 함께하는 든든함: 왠지 정부가 동업자로 있다는 게 든든하지 않나요? 😄 금리, 집값 등 부동산 시장이 불안할 때 정부 정책적으로 지원과 혜택을 추가로 줄 가능성도 있습니다. 예컨대 과거 손익공유형 모기지에선 정부가 최대 수익률을 제한해 과도한 이익은 가져가지 않도록 했던 적도 있어요. 이처럼 공공성이 가미된 동반자가 있다는 점은, 혼자 은행 대출 잔뜩 안고 가는 것보다 마음의 부담이 덜할 수 있습니다.
이처럼 지분형 주담대는 “하이 리스크, 하이 리턴” 대신 “로우 리스크, 미들 리턴” 전략을 취하고 있습니다. 집값 상승 과실을 조금 양보하는 대신 초기 진입장벽과 하락 리스크를 크게 낮춰주는 구조죠. 내 집 마련의 문턱을 확 낮춰주기 때문에 많은 무주택자들에게 새로운 희망이 되고 있습니다.
8. 이런 점은 유의하세요
- 단점 및 고려사항
물론 세상에 공짜는 없는 법! 지분형 주담대를 선택하기 전에 알아둘 주의점과 단점도 있습니다. 장밋빛 전망만 보고 섣불리 결정하지 않도록, 아래 사항들을 꼭 고려해보세요.
-> 집값 상승 이익 100% 내 것이 아니다: 가장 크게 지적되는 부분입니다. 일반적인 내 집 마련은 힘들게 대출 받아 산 집 값이 오르면 그 모든 이익이 내 자산이 되지만, 지분형 주담대는 미래의 이익을 나누는 대가로 현재 혜택을 받는 구조입니다. 집값이 많이 뛰었을 때 “내가 좀 더 빚내서 100% 살 걸 그랬나…” 하는 아쉬움이 들 수도 있죠. 과거 공유형 모기지가 실패한 이유도 시세차익을 정부와 공유해야 한다는 점에 대한 거부감 때문이었습니다. 따라서 집값 폭등으로 한몫 잡겠다는 투기적 기대와는 결이 맞지 않습니다. 철저히 실수요자에게 적합한 상품이에요.
-> 매달 내는 사용료(임대료) 부담: 정부 지분에 대해 사용료(리스료)를 내야 한다는 점을 잊으면 안 됩니다. 흔히 “정부 지분은 공짜”로 착각할 수 있지만, 사실은 그 지분을 빌려쓰는 대가를 매달 내는 것이죠. 현재 예상으로 연 2% 이하 수준이라고는 하지만, 예를 들어 4억 지분이면 월 60여만 원을 꼬박 내야 합니다. 이는 일종의 반(半)월세 같은 개념입니다. 결국 내 부담은 “은행 이자 + 사용료” 두 갈래로 존재하기 때문에, 월 납입액을 모두 합치면 생각보다는 부담이 있을 수 있습니다. (그래도 전세자금 대출 이자 + 월세보단 낮을 것으로 설계한다고는 합니다만)
-> 완전한 내 집이 되기까지 시간 필요: 공동소유 상태로 시작하다 보니, 온전한 내 마음대로 처분할 수 있는 내 집이 되려면 시간이 걸립니다. 정부 지분을 모두 사들이거나, 집을 팔아서 청산하기 전까지는 제약이 있을 수 있어요. 예컨대 집을 팔 때도 정부 지분 몫을 정산해야 하므로 일반 집처럼 단순 매매하는 것보다 절차가 좀 더 번거롭습니다. 또한 지분을 모두 취득하기 전에는 전매 제한 등도 검토되고 있어서 (SH 연리지홈의 경우 10년), 단기 시세차익을 노리고 되팔기는 어렵다고 봐야 합니다 .
-> 정책 변경 위험: 이 상품은 철저히 정부 정책에 따라 운용됩니다. 아직 시범 단계이고, 향후 정부 상황에 따라 조건이나 규모가 바뀔 수 있는 위험이 있습니다. 실제로 정부는 올 하반기 시행을 목표로 하지만 “대선 이후 조정될 가능성”도 있다고 언급했어요. 중장기적으로 정책 방향이 바뀌면 신규 지원이 축소되거나 중단될 수도 있죠. (물론 이미 받은 혜택을 도중에 빼앗진 않겠지만, 추가 지분 매입 조건 등이 달라질 수는 있습니다.)
-> 공동소유에 따른 약간의 불편함: 지분형 주담대의 집은 법적으로 공동 명의입니다. 실생활에서 큰 지장은 없겠지만, 예를 들어 재산세 고지나 등기부 관리, 혹은 집을 증여/상속 등 특별 상황에서는 기존 단독 소유주택과 다른 절차가 있을 수 있습니다. 또한 집 내부 리모델링 등은 자유이지만, 혹시라도 담보대출을 추가로 받고 싶을 때 정부 지분 때문에 제약이 있을 수도 있습니다. 이러한 법적·행정적 부분의 디테일은 향후 약관을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다.
정리하면, 지분형 주담대는 “현재의 내 부담을 줄이는 대신 미래의 과실 일부를 포기한다”는 계약입니다. 본인의 자금 상황과 향후 부동산 시장 전망, 그리고 내 집에 대한 철학을 따져보고 결정해야 합니다. 그래도 내 가족이 당장 편하게 지낼 집을 마련하는 가치와, 장기간 부채 스트레스를 덜 수 있다는 점에서 충분히 고려해볼 만한 선택지입니다.
9. 실제 운영 사례와 현황은?
이쯤 되면 “이미 이런 걸 해본 사례가 있나? 얼마나 효과 있을까?” 궁금하실 텐데요. 앞서 잠깐 언급했듯이 유사한 시도가 과거에도 있었습니다.
- 과거 사례: 2013년 도입된 공유형 모기지가 대표적입니다. 당시 수익공유형/손익공유형 모기지를 합쳐 약 8천여 건 대출이 실행되었는데요, 막상 집값 상승기로 접어들자 소비자들이 이익 공유를 꺼려하면서 신청이 급감했고, 결국 더 확대되지 못했습니다. 해외 사례로 영국도 유사한 제도를 운영했지만 민원이 많이 생겨 보완이 필요했다는 보고가 있습니다. 이런 전례들 때문에 금융위원회도 “과거에 수요가 많지 않았다. 더욱 고민하고 시범사업을 거칠 것”이라고 신중한 입장을 밝힌 바 있습니다.
- 현재 진행 상황: 현 정부 들어 가계부채 억제와 주거 안정을 위한 대책의 하나로 지분형 주담대가 다시 부상했습니다. 김병환 금융위원장도 직접 “가계대출을 지분형으로 지원할 방안“을 검토 중이라고 밝히며, 올해 3월 기자간담회에서 추진 의지를 언급했습니다. 2025년 4월에는 상품의 큰 설계 윤곽이 언론에 공개되었고, 필요 재원 4,000억 원을 확보하여 우선 1,000호 규모로 시범 시행을 준비 중입니다. 실무적으로는 주택금융공사가 관련 시스템 정비와 관계기관 협의를 진행하고 있다고 해요. 빠르면 올해 하반기(2025년) 중으로 일부 신청 접수를 받을 수 있을 전망입니다.
- SH 연리지홈 현황: 서울시와 SH공사는 2020년 지분적립형 주택 계획을 발표한 이후, 2028년까지 1만7천호 공급을 목표로 부지 확보와 사업 계획을 추진 중입니다. 이미 서울 의료원 부지 등 일부 지역에 연리지홈 설계를 반영한 단지를 준비하고 있고, 경기도에서도 GH(경기주택도시공사)가 수원 광교지구에 지분적립형 분양주택 240호를 공급 계획 중입니다 . 연리지홈 브랜드가 나온 지 몇 년 지났지만 본격적인 공급은 부지 개발 이슈 등으로 살짝 지연되는 모습입니다. 그래도 최근 3기 신도시 등에도 적용을 검토하고 있어, 머지않아 청약 공고를 볼 수 있을 것으로 기대됩니다.
- 한 가지 재미있는 점은,
이러한 지분형 주택 모델의 확산이 민간에도 영향을 줄 수 있다는 것이에요. 소비자가 지분형 모기지로 몰리면, 시중은행들도 가만있지 않고 금리를 더 낮추거나 다양한 대출 상품을 내놓을 유인이 생긴다는 분석도 있습니다. 즉 지분형 주담대의 도입이 주택금융시장 전체의 판도를 바꿀 가능성도 있다는 얘기죠.
10. 앞으로의 변화와 계획
- 현재 지분형 주담대는 정책 당국의 강한 드라이브에 따라 구체화되고 있습니다. 금융위원회는 관계 부처 협의를 거쳐 6월경 로드맵 발표 및 하반기 시범사업을 추진하고 있고요. 만약 시범사업 성과가 좋다면, 향후 예산을 증액하여 지원 규모를 늘리고 대상도 확대할 수 있습니다. 예를 들어 1인 가구 청년이나 고령자 다운사이징 등으로도 확대 적용될 수 있겠죠.
- 반대로 정권 교체나 시장 상황 변화에 따라 속도 조절 가능성도 있습니다. 앞서 KBS 보도에서 “대선 이후 조정될 가능성”을 언급한 것도 그런 맥락입니다. 다만 부동산 시장의 근본적인 패러다임 전환 시도라는 평가가 있어서, 어느 정부가 되든 가계부채 안정과 주거 사다리 복원 차원에서 지속 관심을 가질 가능성이 높습니다.
- 서울시의 연리지홈 등 공공 지분주택 공급은 예정대로 진행될 전망입니다. 오세훈 서울시장도 청년·신혼 주거 지원에 적극적이어서, 토지임대부 주택과 함께 지분적립형 주택을 핵심 정책으로 추진하고 있습니다. 2023~ 2024년에 일부 단지 분양공고를 시작으로, 본격적인 입주자는 2025 ~ 2026년부터 나올 것으로 보입니다. 미래에는 지금의 신혼부부들이 20~30년 장기플랜으로 내 집을 완성해가는 새로운 풍경이 흔해질지도 모르겠습니다.
- 정부 차원에서 부동산 시장 안정도 함께 노리고 있다는 점 짚고 갈게요. 지분형 주담대가 활성화되면 개인이 과도하게 영끌(영혼까지 끌어모아 대출)하지 않아도 되니 가계부채 관리에 도움이 되고, 정부가 주택 지분을 갖게 되므로 시중 매물로 급격히 나오지도 않아 집값 급등락 완화에도 기여할 거란 계산입니다. 이러한 거시적인 목표까지 깔려있는 정책인 만큼, 향후 법적·제도적 지원(예를 들면 세제 혜택이나 재정 지원)이 뒤따를 가능성도 있습니다.
내 집 마련의 새로운 길, 현명하게 준비하세요 🏡
지금까지 지분형 주택담보대출에 대해 꼼꼼히 살펴보았습니다. 정부와 파트너가 되어 내 집을 산다는 개념, 처음엔 낯설지만 들여다보니 일리 있고 매력적인 아이디어죠. 무엇보다 서울의 높은 장벽을 넘지 못해 전세로만 떠돌던 무주택자들에게는 한 줄기 희망이 될 수 있습니다. 초기 자금 부담을 확 낮춰주고, 집값 하락 위험도 같이 져주는 모습은 분명 획기적입니다.
그러나 동시에 미래의 내 몫 일부를 미리 양보하는 측면도 있으니, 신중한 판단이 필요합니다. 세부 조건들이 최종 확정되고 상품이 출시되면, 전문가 상담을 통해 내 재무상태에 맞는지 따져보세요. 또한 SH공사 등 공공분양 기회와 병행해서 살펴보면 좋겠습니다. 지분형 주담대가 정답이고 기존 대출은 나쁘다기보다는, 각각 장단점이 다르니 나에게 맞는 선택을 하는 게 중요하니까요.
내 집 마련은 늘 큰 결정입니다. 이제 선택지는 한 가지 더 늘었습니다. 정부와 함께 사는 집, 여러분은 어떻게 생각하시나요? 🤗
새로운 제도를 잘 활용해서, 서울에서 내 집 마련의 꿈을 이루시는 날이 꼭 오기를 바랍니다.
정부 정책 동향을 꾸준히 체크하며 기회를 잡으세요! 행복한 내 집 마련 여정을 응원합니다. 🏘️